Почему цены на жилье в России бьют рекорды

Цены на недвижимость пробили потолок. Дорогие квадратные метры съедают выгоду от льготной ипотеки в 6,5%. Бизнес оправдывает подорожание ценами на стройматериалы. Запутанный строительный детектив, расследовать который потребовал президент. Почему при доступной ипотеке цены на недвижимость взлетели? 

"Льготная ипотека поддержала, разумеется, - так мы и планировали, так и получилось - строительную отрасль. Вместе с тем в отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир", - отметил Владимир Путин.

Разберемся по порядку. Президент заявил о программе льготной ипотеки под 6,5% в апреле. А уже через месяц, если верить статистике, стоимость квартир резко пошла вверх. И на первичке, и на вторичке, хотя стройматериалы в тот момент еще не дорожали. 

Цены на новостройки в Москве выросли за год в среднем на 18,7%. В некоторых ЖК - на 25. На вторичном рынке лидирует Омск. Петербург на пятой строчке мирового рейтинга по скорости подорожания квадратных метров, на порядок обогнав Москву. 

Что такое недоступное жилье, семья Чепурных из Ростова-на-Дону ощутила на себе. Если в августе они искали однушку в новостройке за 1 млн 700 тысяч, то теперь дешевле 2 млн не найти. 

"Мы рассчитывали на одно - процентная ставка 6,5. Цены одни, а в итоге через полгода они подорожали на 15-20 процентов. И все осталось, как и раньше", - говорит Ирина. 

Льготная ипотека не помогла. Парадоксальная ситуация. 

"Падение ставки, оно полностью скомпенсировано ростом цен на недвижимость. Получилось, что все равно потребителю конечному на данный момент платить приходится больше", - заявил член совета "Гильдии риелторов Москвы" Роман Вихлянцев. 

Откуда взрывной рост цен? Эксперты кивают на жадность застройщиков. В конце концов, они единственные в отрасли, кто увеличил свою прибыль в период пандемии на 30, а то и все 80%. Доходы только московских девелоперов за 10 месяцев прошлого года на 12 млрд больше, чем за весь 2019-й. Впрочем, сам бизнес жалуется на подорожание стройматериалов. Арматура - а это и металлические каркасы, и батареи, и трубы - теперь на вес золота. 

Если посмотреть на дом в разрезе, стоимость квадратного метра больше всего зависит как раз от стройматериалов - их доля в структуре дома 54%. И только затем идут юридические согласования и отчисления в городской бюджет. 

В столице Чувашии Чебоксарах многоэтажки только успевают строить: квартиры во всех ценовых категориях нарасхват. Мы решили сами узнать: так ли важна цена арматуры? 

На высоте 11-го этажа идет бетонирование узлов. Стыков между плитами. Без этого нельзя строить следующий этаж. А вот, собственно, арматура. Как скелет, как костяк дома. Металлические конструкции прошивают конструкцию любого здания. И вот эти прутья выросли в цене по некоторым позициям в 1,5-2 раза. 

"Рост более чем на 30%. Доля металла в структуре себестоимости - до 30% при изготовлении бетонных конструкций. Выйти напрямую на изготовителей у нас не получается", - отметил главный инженер группы строительных компаний Сергей Иванов. 

Зато мы вышли на изготовителя железобетонных изделий для строительства домов. Отправляемся в Рязань. 

Дом - это тот же конструктор. Вот только детали исполинские. В этих цехах делают плиты, сваи, которые превратятся в стены и перекрытия. И они дорожают. От металлургов завод получает так называемые пачки арматуры, это такие длинные прутья, затем их режут и потом уже сваривают, то есть вот эта конструкция - это будущий лестничный марш. Теперь вот этот скелет металлический погружают в специальную форму, чтобы залить бетоном. И вот готовый продукт, лестничный марш - сложно представить, что в этих ступеньках столько металла. В разных элементах – разное содержание металла.  

"Сваи доходят на куб бетона мостовой сваи до тысячи килограммов металла. Это, конечно, очень сильно сказывается на цене изделия, и мы не можем уже продавать сваи по ценам 2020 года", - заявил исполнительный директор рязанского завода ЖБИ-3 Алексей Афенчев. 

Получается, производители железобетонных изделий хочешь не хочешь поднимают цены. Иначе придется работать в убыток. Правила диктуют металлурги. 

"Мы вынуждены поднять - все зависит от продукции. Чем сложнее продукция, тем больше там она металлоемкая, и цены, я думаю, вырастут от 5 до 15-20 процентов", - заявил Афенчев. 

Логичный вопрос: а почему вдруг выросли цены на металл? Если посмотреть на динамику, кривые и черного металла, и стали только в декабре резко пошли вверх. После жесткого весеннего локдауна во всем мире возобновилось строительство. Цены на внешних рынках взлетели - продать сырье за валюту стало выгоднее. 

"Наши металлурги увидели это все и подняли не то что до мировой цены, а еще повыше, для российских покупателей. Ну вот из-за этого мы все тут имеем то, что имеем", - считает президент ассоциации "Росспецмаш" Константин Бабкин. 

Что с этим делать? Решения уже есть как в истории с пшеницей. Экспортные пошлины. 

"Мы сейчас приняли решение на уровне правительств о том, чтобы снизить привлекательность конъюнктурных продаж за рубеж, ввести временно вывозные пошлины на металлолом не менее 45 евро за тонну отходов", - отметил статс-секретарь, замминистра промышленности и торговли РФ Виктор Евтухов. 

С другой стороны, эксперты говорят: роль арматуры в цене квадратного метра сильно преувеличена. Президент Союза инженеров-сметчиков делает для нас конкретный расчет на бумаге. Как рост цен на металл влияет на квадратный метр? 

"2 тысячи рублей на метр квадратный. То есть это не десятки тысяч рублей", - заявил Павел Горячкин. 

"Все строительные материалы прибавили совокупно за прошлый год менее 3%, то есть здесь жалобы застройщиков на то, что увеличение стоимости стройматериалов является основным источником роста цены квадратного метра, как видите, не обоснованы", - отметил замминистра Министерства промышленности и торговли РФ Виктор Евтухов. 

Менеджер по продажам Яна Смирнова показывает потенциальному покупателю трешку. Клиентов хоть отбавляй.  

"Господдержка в виде льготной ипотеки обеспечивает рост продаж. У нас квартиры раскупаются полностью. 80% - это льготная ипотека", - говорит она. 

То есть сама по себе льготная ипотека не только оживила строительную отрасль в период пандемии, но и вызвала ажиотаж. 

"Из 1,7 млн кредитов, которые население получило в 2020 году, 350 тысяч только было направлено на программы льготной ипотеки, дальневосточной ипотеки", - подчеркнул исполняющий обязанности министра строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин. 

Еще один фактор - дефицит дешевой рабочей силы. 50 регионов России заявили: не хватает мигрантов, они уехали из-за пандемии. 

Но и это не все. Застройщики потеряли постоянный источник дохода - деньги дольщиков. Сейчас переходят на эскроу-счета. 

Раньше девелоперы получали от дольщиков деньги за еще не построенные квартиры и могли распоряжаться ими на свое усмотрение. Например, клали их в банк под большие проценты. Но теперь ситуация поменялась: покупатель не отдает деньги застройщику, а фиксирует на специальном счете в банке. Это защита от обмана дольщиков.  

"Пока не введешь объект, не зарегистрируешь его, ты не получишь ни копейки, а население уже эти деньги складывает, в результате от 6 до 12% - это плата банку за финансирование стройки", - отметил бывший глава Минстроя РФ Ефим Басин. 

Недополученный доход застройщик компенсирует за счет покупателя. Хотя и так в структуре себестоимости квадратного метра маржа застройщика - 10-20%,а в Москве - все 30%. 

"Средняя цена квадратного метра - там ее можно оценить в 160-170 тысяч рублей, при этом строительство в Москве, скорее всего, будет находиться в диапазоне от 50 до 70 тысяч рублей", - говорит Роман Вихлянцев. 

Но сюда нужно добавить и другие затраты.  

"Естественно, земля, естественно, стоимость денежных средств, естественно, стоимость рекламных мероприятий по продвижению объекта - накапливается на круг", - заявил вице-президент "Гильдии риелторов" Константин Апрелев. 

Это еще минимум 50 тысяч. В любом случае, застройщик в столице 35-50 тысяч с каждого квадратного метра кладет себе в карман. И это - перебор. В мире есть прецеденты, когда аппетиты строителей законодательно ограничивали 5 процентами. К тому же сама программа льготной ипотеки была запущена, чтобы в том числе поддержать строительную отрасль в период пандемии. 

В недвижимости случился идеальный шторм: спрос по льготной ипотеке наложился на дефицит готовых квартир, переход на новую систему финансирования строительства и желание подзаработать на ажиотаже. Это противоречит задачам, которые поставил президент. 

"К концу десятилетия нужно выйти на темпы строительства жилья в 120 миллионов квадратных метров в год. При этом ежегодно не менее 5 миллионов российских семей должны улучшать свои жилищные условия", - заявил Путин.

Поэтому вопрос стоимости квадратных метров принципиальный.