С долгами и без жилья: чем опасна "серая" ипотека без первоначального взноса

Ситуация на рынке ипотеки, которая становится взрывоопасной. В августе банки выдали рекордную сумму кредитов на покупку жилья – почти 850 миллиардов рублей. Центробанк считает, что речь уже идет о перегреве, и пора принимать дополнительные ограничительные меры. Дело не только в том, что доступные кредиты толкают вверх цены на рынке недвижимости. Важная деталь: 71% от всех выданных займов получили граждане, которые, по сути, в любой момент могут оказаться на грани банкротства. Они отдают банкам на погашение разного рода долгов больше половины своего дохода. И если положение дел не изменится, в какой-то момент мы можем оказаться на грани экономического кризиса, как это произошло ровно 15 лет назад в Штатах. В 2008 году перегрев ипотечного рынка вызвал эффект домино и привел не только к краху крупнейших банков, но и спровоцировал масштабные финансовые потрясения во всем мире. Но обвинять только банковские структуры, которые готовы раздавать кредиты налево и направо, в происходящем нельзя. Ажиотажный спрос на ипотеку привел к появлению и "серого" рынка, который, как считает корреспондент "Известий" Наталья Графчикова, в итоге и может стать тем самым взрывателем в мине замедленного действия под российской экономикой. 

Без первоначального взноса, справок НДФЛ и подтверждения дохода, но за приличный гонорар.

По всей стране ушлые посредники помогают оформить ипотеку в нарушение установленных требований. У застройщиков, риелторов и кредитных брокеров – десятки полулегальных схем.

"У нас очень много было сделок, неделя была. Прямо треш, скажем так", – поделилась Юля.

Представитель застройщика Юля ведет нашего корреспондента – потенциального покупателя – смотреть квартиру мечты. О том, что свободных денег нет в принципе ни копейки, мы сообщаем сразу. Но это, как выясняется, не проблема. 

"В день заключения сделки вам нужно 20% первоначально все-таки разместить у них на счете", – рассказала представитель застройщика.

Фактически застройщик предлагает нарушить ключевое условие ЦБ и "имитировать" первоначальный взнос. На сутки поместить на банковский счет нужную сумму, например, взятую в долг, а после подписания документов снять и вернуть своим кредиторам. Внешне требование Центробанка соблюдается. В действительности – нет.

Это серьезная проблема. Спрос на ипотеку резко вырос. Качество заемщиков снизилось. Именно поэтому первоначальный взнос увеличили до 20%, чтобы уберечь потребителей от необдуманных решений и защитить рынок от "мусорных" кредитов.

"Это приводит к убыткам банков. Масса людей оказывается в очень нехорошей ситуации, то есть теряет свое жилье, и тогда начинается кризис еще более глубокий, что, например, произошло и в 2008 году в Соединенных Штатах", – объяснил вице-президент организации "Опора России" Евгений Шлеменков.

Но посредников не остановить. Рынок ипотеки сулит им большую прибыль и не несет почти никаких рисков для организаторов сомнительных схем. Вот один из таких. Борис Печерский – ипотечный брокер.

"Обратившись ко мне, вы сможете оформить ипотеку и купить квартиру", – обещает мужчина.

На фоне достопримечательностей он заманивает клиентов в свою компанию. Офис находится в центре Москвы. Помощница Бориса Евгения гарантирует, что в банке все пройдет гладко. Нет работы? Трудоустроят фиктивно.

"У нас достаточно много компаний с большими оборотами, в которых отдел кадров и бухгалтерия готовы под наших клиентов пойти нам навстречу. Соответственно, это не бесплатно", – объяснила Евгения.

И это еще одна схема: обеспечить, по сути, несостоятельного заемщика нужным пакетом документов. Главное здесь – фиктивное трудоустройство, которое подтвердит несуществующий доход, наличие трудовой книжки и справок 2-НДФЛ.

Стоимость своих услуг Евгения озвучивает без запинки.

"Комиссия 3 процента. 300 тысяч получается", – говорит Евгения.

При виде микрофона "Известий" агент меняется в лице.

– Делаете липовые справки людям?

– Что значит незаконная деятельность? У нас видите – справки и сертификаты!

Спустя несколько дней после визита наших журналистов офис закрылся, Евгения и ее сотрудницы куда-то переехали. Вывески пропали, а сам Борис не выходит на связь.

Цены на квадратные метры растут, а покупатели просто не успевают накопить на первоначальный взнос. Этим пользуются многочисленные брокеры. Предложения буквально на каждом шагу. По городу развесили баннеры с рекламой.

Едем к кредитным брокерам из Рязани – они обещают решить любую проблему.

"В любом случае, договориться можно со всеми. Только с мертвым нельзя договориться", – говорит администратор Наталья.

Она с ходу предлагает оформить вместо ипотеки потребительский кредит.

– Вы покупаете объект, регистрируете его, и потом закладываете его в банк, – объяснила Наталья.

–  Но потреб-то никуда не денется с безумным процентом?

– Подождите, но мы же заложим квартиру.

Брокеры предлагают потребительский кредит вместо ипотеки. Процентная ставка в этом случае увеличивается с 12% минимум до 20%. Переплата, соответственно, вырастает кратно. Например, за квартиру стоимостью 5 млн рублей в течение 15 лет выплатить придется еще столько же, а вот при второй схеме – в два раза больше.

Отказываемся. Но тут подключается гендиректор Денис Валериевич. Предлагает взять кредит хотя бы на первоначальный взнос. Да так, чтобы банк, который будет одобрять ипотеку, об этом не узнал.

"Мы знаем, как это синхронизировать, чтобы одно не помешало другому", – говорит гендиректор.

"Это ювелирная работа. Комиссия составляет 15 процентов. Это 450 тысяч", – озвучивает сумму администратор.

Встрече с "Известиями" здесь тоже не рады. Гендиректор в панике прячет документы и печать.

Риелторы чаще всего предлагают классическую схему завышения, чтобы "добыть" тот самый первоначальный взнос, которого фактически нет.

"Первоначального взноса-то у нас нет. Поэтому мы завышаем договор на первоначальный взнос, как будто бы он есть. Он виртуальный", – объясняет риелтор.

Покупатель и продавец договариваются о фиктивном увеличении стоимости квартиры на размер первоначального взноса. Например, с 12 до 14,4 млн рублей. Далее продавец пишет расписку о якобы получении того самого взноса и предъявляет банку. На самом деле денег он не получает, они включены в общую сумму завышенного кредита. Покупатели тем самым попадают в двойной капкан, продавцы рискуют не меньше.  

"Если вдруг сделку покупатель будет оспаривать, то продавцу нужно будет отдать покупателю всю сумму, которая прописана в договоре. Он, допустим, получил на руки 15 млн, в договоре прописано 17 млн, и он должен будет вернуть 17 млн", – объяснила директор и основатель агентства недвижимости Ольга Эбель.

В ЦБ говорят, что на рынке ипотеки наблюдаются признаки перегрева. "Мусорные" займы – как мины замедленного действия. Не только для экономики, но и для потребителя, который рискует остаться не только с неподъемными долгами, но и без жилья.